【借地人が地主に無断で更新後に建物を建て替えたとき】

Q. 旧借地権について,更新後に借地人が私に無断で,借地権上の建物を建て替えてしまいました。この場合,私は借地契約を解除できますか。なお,増改築禁止特約はありません。

A. 承諾を得ないで建物を再築しても,借地契約を解除できない。

『旧借地権の取扱い』
 旧借地権である場合において,借地権の更新後の存続期間中に建物が滅失した場合は,借地人が建物を再築するのは自由です。また,更新後も同じです。

期間

 借地人が残存期間を超えて存続すべき建物を築造するのに貸主が異議を述べないときは,借地権は建物滅失の日から堅固建物所有目的の場合は30年,非堅固建物所有の場合は20年延長されます

 また,貸主が異議を述べたときも建物の築造ができないわけではありませんが,期間の延長はなく,当初定めた期間満了時において,貸主の異議があったことが更新拒絶に必要な正当事由の一要素として判断されます。このことは,建物滅失の時期が最初の存続期間中であった場合も更新後であった場合も同じです。

 ご質問の場合には,増改築禁止特約もないということなので,借地人が無断で建替えをしたことを理由として借地契約を解除することはできません。

『普通借地権の取扱い』
 普通借地権である場合においても最初の存続期間中に建物が滅失した場合については,旧借地権の取扱いと似ています。すなわち,残存期間を超えて存続すべき建物を建てることにつき,貸主が承諾したときは,承諾があった日または再築建物が築造された日のいずれか早い日から20年借地期間が延長します。最初の存統期間中であれば承諾がないときでも築造できますが,期間の延長はなく,当初定めた期間満了時に正当事由の有無で更新するかどうかが決まります。

物件

 これに対して更新後に建物が滅失した場合の取扱いは,旧借地権と大きく異なります。すなわち,借地人が貸主の承諾を得て残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときの取扱いは,最初の存続期間の場合と同じですが,貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは,貸主は地上権の消滅請求または賃貸借の解約申入れをすることができます。そして貸主がこれをしたときは,消滅請求または解約申入れの日から3ヵ月を経過した日に,借地権は消滅することとされました。

 ただ,借地人に残存期間を超えて存続すべき建物を築造しなければならないやむを得ない事情があるときは,借地人は裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。裁判所は許可する場合にも借地人から貸主へ一定の金額を支払わせたり,借地権の延長期間を20年と異なる期間に定めることができます。